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北京楼市：海淀当下选房原则，房子好位置好优于学区好？

2023-05-31 11:05:49 来源：京爷说房

大家好，我是京爷，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！

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1、提问：600左右总预算，计划置换小两房，居住为主，不考虑学区，西边的京汉旭城，聚鑫园，还有北苑的北京北；新的有中海学仕里，哪一个更有价值。另外城区还有其他推荐的吗？

回答：你好，一般来说，北面还是比南面强一些，立水桥的北京北，次新、交通方便、在周围稀缺，所以流动性和升值性都不错，而且有一定的居住体验，同等情况下可以作为优先考虑。这种预算情况下，城区考虑朝阳东部的国美第一城、北苑的城锦苑，东城的华龙美晟等等。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》

2、提问：京爷好，首套刚需上车选地点很头疼，能否给些建议，感谢！首付240，总价500左右。我和对象工作在中关村和三元桥。目前主要考虑三个地方，一个是马家堡公益西桥附近，富卓苑，新新天地，选择多，但是想等等看朝向年份更好的房子；一个是回龙观龙字头的经济适用房，新开地铁附近，而且房子比南边能买的略新一些。另外还在考虑小关北里附近，老破小交通方便但是居住体验差一些。这三个地方哪个流通性和保值比较好呢？

回答：你好，一般来说，回龙观的地铁次新经适房，以及小关北里附近管理好点儿的老社区，基本上是大盘水平。马家堡公益西桥附近的一些非品质小区，表现略低于大盘的样子。如果在北面上班，短期居住的话，那安贞、惠新附近的管理好点儿的小区可以重点考虑。另外，你完全可以考虑海淀的公房，能多贷款，升值性也比较强。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》

3、提问：京爷好，目前手头一套车公庄北里90年代电梯1居进步小学学区房，一套润泽公馆2居，两套房子目前各有贷款200万，一套出租一套自住，计划最近要娃，未来贷款压力也不想太大，出于保值增值，想问下是出掉车公庄北里老破小一居或新北苑润泽2居换永丰F2小三居，还是保持现状

回答：你好，我认为这两个房产价值都挺大，一个是学区占坑，一个是好板块的品质次新。而永丰的房子，价值在于未来的潜力，但现在价格并不是倒挂。我感觉没有这个倒挂的话，没有必要优质资产换优质资产，毕竟中间的耗损都有一些。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》

4、提问：京爷您好，上林苑，玉璟园，兴海园，润枫锦尚这些小区值得买吗，主要预算少，也就能买300万左右的房子

回答：你好，这些小区品质和环境不算好，板块也相对一般，不过有一个优点：便宜。所以如果你预算一般，想自住，那还是可以的。当然，从升值性角度来说，不会很突出，基本上属于略低于大盘的水平。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》

5、提问：京爷您好，我目前在公主坟工作，今年刚拿到房票，现在想入手一套800-1000的房子，短期没有小孩，考虑未来的需求，想要入手一套三居，带电梯或者低楼层最好。但周围都是老公房，有点怕以后不好出手，请问您有什么好建议。

回答：你好，周围的老公房，如果管理好的话，其实出手是完全没问题的。当然，你也可以考虑海淀的玉海园，或者看看今典花园等楼龄相对新点儿的小区。当然，你完全可以找一个外面一些的次新房，相对稳健一些。你可以看看三环新城8号院、万年花城、未来上层等小区，这些有一定的居住属性，而且升值性也还行。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》

6、提问：请问海淀区当下选房的原则上是房子好位置好，要优于学区号是不？谢谢啦。另外，楼龄新管理好的，是不是一定会超过大盘呢？

回答：你好，海淀区，如果房子好、位置好，那基本上比学区好更加稳健一些，但具体情况具体分析，有时候房子好、位置好、学区好并不是完全分离的。如果是在海淀，楼龄新管理好，那肯定是能跑赢大盘的，除非你的位置实在太偏。即使是像海淀永丰保利西山林语这么偏的小区都能略微跑赢大盘。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》

7、提问：京爷好，刚需上车，八里庄南里的80年代老房子，和双惠苑04年的经适房，首付都是200左右，户型南北，中楼层，请问如何取舍，两个对比主要关注保值增值，5-6年后考虑置换，求指点。

回答：你好，八里庄南里的地段、配套、交通还是不错的，缺点是小区老；双惠小区，优点是新，价格实惠，但地段配套和板块差一些。从表现来看，八里庄南里还是强一些，比较地段和交通确实好不少，如果你仅仅是考虑5-6年就置换，倒是可以优先选择八里庄南里。你也可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》

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